임대차 기간이 끝나기 전에 집주인이 집을 팔더라도 계약이 곧바로 사라지거나 보증금을 즉시 돌려받아야 하는 것은 아닙니다. 다만 새 소유자에게 임대인 지위가 넘어가는지는 임차인의 대항력 등 요건에 따라 달라질 수 있습니다.
새 집주인이 계약을 이어받는 경우
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 이 요건을 갖춘 상태에서 집이 양도되면, 주택임대차보호법에 따라 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다. 기존 계약의 기간과 보증금, 차임 조건도 그대로 이어집니다. 소유자가 바뀌었다는 이유만으로 새 계약서를 쓰거나 보증금을 다시 지급할 필요는 없습니다.
등기 확인과 보증금 반환
소유권 이전 뒤에는 등기사항증명서로 새 소유자를 확인하고, 차임을 보낼 계좌도 당사자에게 직접 확인하는 편이 안전합니다. 보증금 반환을 요구할 상대도 원칙적으로 임대인 지위를 승계한 새 소유자입니다. 다만 대항력을 갖추지 못했다면 새 소유자에게 계약을 주장하기 어려울 수 있으므로, 계약서·전입신고·실제 입주 사실을 확인해야 합니다. 확정일자는 우선변제권과 관련된 별도 요건이므로 대항력과 혼동하지 말고, 보증금 회수 계획에 맞춰 확인하세요.
자주 묻는 질문
집주인이 바뀌면 계약서를 새로 써야 하나요?
기존 계약이 승계되는 경우 새 계약서 작성은 필수 사항이 아닙니다. 소유자 변경을 확인할 자료와 기존 계약서를 보관하고, 조건을 바꾸려면 합의 내용을 서면으로 남기세요.
새 집주인이 보증금을 올리자고 하면 따라야 하나요?
소유자 변경만으로 기존 계약의 보증금이 자동 인상되지는 않습니다. 계약 갱신이나 증액은 적용되는 법정 제한과 당사자 합의 여부를 따져야 합니다.